不動産情報コラム

プロと、素人の差は、創造力の差?

昨日まで掲載してたパロスリバーコート壱番館、約半年かかり成約に至った。最初、売却の話があった時、これは売れると直感し、価格も強気で募集したが、所有者において簡単な清掃はしてくれてたが、バルコニーの床面に、植栽の土が残ってたり、バルコニーの壁面に、埃が雨に流された汚れ跡が残り、何となく薄汚れた感じがした。何人かの消費者には、多少手を加えると見栄えがすることを説明したが理解されず、それでも買い希望者は数件あったのは良いが 予想以上に買い叩かれて話が進まなかった。その状態が災いしたのか、当社がリベーションすると思ってた消費者もあり、取引態様を事細かに説明する羽目にも至った。

 そこで、売主に壁面だけ、クロスの貼替費用を負担してもらい、当社自らサービスで清掃し、買取業者が見てもらったところ好印象ことで、その後あまり時間もかからず一般の消費者で予定金額での成約に至った。

 テレビの影響だろうが、古民家風の住宅や、自らリノベーションするから古くても良いと言って探す人がいるが、実際紹介して決まったことはない。

 何で決まらないかと考えるところ、我々は出来上がりの状態をある程度創造できるが、一般消費者は、ネガテブな印象から脱却できず出来上がりの状態を、想像することが出来ないのだろうと感じた。今回、それを前提に募集活動をすべきであろう思った。                            令和3年5月28日

 

瑕疵担保責任と、契約不適合責任。売主は、どう考えるべきか。?

 4月に民法が改正され、契約書の作成に頭を使うことが多くなった。特に瑕疵担保責任が、契約不適合責任に変わり責任の範囲が広がったようだ。学習したことの復習も兼ねて契約不適合責任について述べてみたい。そもそも瑕疵担保責任とは何かというと、一言でいうと「無過失責任」とういことだ。個人間の取引では「責任を持たない」という特約も可能であるが、当然知っていて説明してないことは契約完了後であっても責任を取らされることになる。内容によっては、不法行為責任も追及される可能性がある。瑕疵担保責任は、解約解除と損害賠償がみとめられていた。

 契約不適合責任は、一言でいうと債務不履行責任ということだ。債務不履行とは、義務を果たさないことだ。債務不履行責任は、解約解除と損害賠償に加え、修補請求、代金減額請求も可能となる。

 難しことを書いたが、売ってしまってやり過ごせば良いとは思わないことだ。不動産の売却の際どんな些細なことも仲介業者に説明すべきで、調査で解れば必ず買主に説明することなる。また、仲介業者が調査しそこなっても責任追及が及んだ時、売主としての責任は免れない。「知らなかった」「忘れていた」は、禁句にしてほしい。                 

令和2年11月1日

宅建ファミリー共済の少額短期保険を、取扱うようにしました。

  当社は、AIG損害保険(株)の代理店としての保険商品を取り扱ってきましたが、諸般の事情により令和2年2月29日をもって代理店登録を廃止し、代理店業務を終了致しました。今後は、少額短期保険商品を扱うこととし(株)宅建ファミリー共済の代理店登録を令和2年5月27日に完了、代理店業務を開始致しましたのでお知らせします。今回は「お知らせ」を兼ねて、賃貸物件の住宅総合保険を取り上げてみたいと思います。

 まず、最初に考えることは、過失により火事を発生させた場合、損害賠償を負わなくて良いという趣旨の失火責任法(民法709条)という法律がある。これに依れば入る必要はないように思われるかもしれないが、賃貸人との間に建物賃貸借契約がある為、この法律の適用外となり民法上の民事責任は、負わなければならないことになる。仮に賃貸人の保険会社が建物の損害補償をしたとしてもその保険会社が、賃借人に求償権を持つことになり、損害賠償請求してくる可能性がある。裁判で対抗することも考えられるが、不利な立場であり敗訴すれば大きな債務を負うことになる。何もなければ無駄なような気がするが、万が一の時はリスクを回避することができる。この際、自動車保険の自賠責保険のように、必要経費と考えるべきでなかろうか。また、保険に入ってもそのような事にならないよう十分注意して使う必要がある。

 最後に一つ宣伝させて頂きます。宅建ファミリー共済の少額短期保険は、借家人賠償損害保険(1,000万円~2,000万円)、入居中の落雷、風災、物体の落下、上部階からの漏水、盗難、水災、洗面台、便器等の小修理など保証する賃借人の方の家財も保証する総合保険となっております。ここまでは、従来の一般的な賃貸住宅総合保険と変わりませんが、宅建ファミリー共済は、下記のようなサービスが付いております。詳しくは、当社までお問合せ下さい。

 

                                 記

 

サービス1 カギあけサービス

 

(外出時鍵を紛失した場合、30分以内の応急処置は、無料。部品代、特殊作業代は井客様の負担となります。)

 

サービス2 水まわりサービス

 

(30分程度の応急処置に要する作業や出張料は無料。部品代、特殊作業代は井客様の負担となります。)

 

                                                              令和2年7月3日

預金通帳の仕訳は、何故反対なのだろう。!

当社は、5月決算となっており確定申告の期限が先月末であった為、急いだところ何とか完了することができた。その事務処理の最中に気がついたことがあり、今回はそれを取り上げる。

 

 預金通帳をよく見ると、入金と出金の仕訳が、簿記の仕訳と反対になっていることに気が付いた。簿記では、入金があった場合借方、出金の場合は貸方に記入することになっているが、預金通帳は入金があった場合貸方、出金の場合は借方に記載され、反対になっている。よく解らない場合は、郵便局の貯金通帳と比較すると、わかると思われる。貯金通帳は、簿記と同じである。

 

 知人に聞いたところ、銀行から見た負債の仕訳ではないかとのことである。私どもが、現金の預け入れは銀行側から見た場合、負債にあたるので負債の増加は貸方に記入、引き出すと負債が減るので借方に記入する。その説が正しいとすれば、通帳を見るのは誰なのかと考えた時、銀行の経営スタンスが垣間見られる気がした。

 

                                                              令和2年8月1日

契約日の開始時間は、何時から。終了時間は。?

 4月頃、コロナウイルスの非常事態宣言が出された際、テレビを見ていたところ記者が、安部総理に開始時間を聞いていた。安部総理の回答は、開始日の午前0時ということであった。1日の始まりは、午前0時ということを考えれば当然である。今回は、契約書の中で申込日、調査日、契約日、決済日、開始日、終了日と、やたら期日の記載があるが、その期日の「時間」について考えてみたい。

 

  例えば、賃貸借契約書で契約締結日と、契約開始日が同日になっている契約書を見ることがあるが、契約は何時に開始するのか考えたことがあるだろうか。1日の始まりが、午前0時であることを考えれば、契約開始日の午前0時が開始時間となる。物件を見学して即入居というのは、複雑化した今日の契約業務では難しいが、仮にお客様が来店され、案内・申込・保証会社の審査・重説・契約・鍵渡しが業者・貸主様等の協力により1日で完結できたとして、契約書を作成する際、契約締結時間以降の契約開始時間を記入しないと、ありえない契約になってしまう。

 

 駐車場の解約を申し入れてこられたお客様に、契約終了日の利用時間を聞かれたことあるが、契約終了日の24時と答えた。建物賃貸借契約の退去の場合は、契約終了日以前に退去することも多いが、その場合 室内の空室の確認と鍵の返還をもって、契約の終了と考えられる。占有状態も、考える必要はあるが、契約書類については、期間があるものは、契約開始日の午前0時が開始時間、契約終了日の24時が終了時間と 考える必要があるのではないだろうか。

 

令和2年9月5日

契約書コピーによる印紙税の節税は、どこまで可能だろうか。

 昨年末の取引で買主が、契約書はコピーで構わないとの要望を受け原本を1通作成、原本は売主が保有し、買主はコピーを控えとして保有するとした、売買契約の仲介をしました。これは、印紙税の節税のため最近増えてきた事例です。特に業者様が、売買の当事者になる場合よく要望されます。確定申告の際、困るのではと思われるかもしれませんが、領収書のやりとりはしますから、申告書に領収書を添付すれば取得原価は証明され、全く問題はありません。この節税方法は、私も以前から知っておりましたが、時々思うことがあり、今回はそれをテーマにしたいと思います。

 それは、買主・売主双方がコピーで構まわないと要望された場合、我々仲介業者はどう対応すべきか悩ましいと思われます。数年前の取引で、ある業者様がこの節税方法を親切に教えて下さったので、双方コピーでの契約書を要望された場合ついてお尋ねしましたが、考えてもおられてなかったようで沈黙され、回答頂けませんでした。

 私自身で、これを解決する方法を色々考えましたが、書類の性質上どうしても国税庁の言う課税文書に該当してしまう可能性があるようです。それでもということであれば、無理はありますが金額を記載せず、かつ当事者間で取引金額を計算できない契約書を、作成するしかないと思われます。金額の無い売買契約書は、見たことが無くどういった場合作られるのかイメージできません。

 もう一つの案として、契約書を作らず、その代わり通常2回(手付、決済)以上に分けてする契約を、全額決済、即所有権移転登記を一発でする方法が考えられます。契約書が無ければどのような条件で取引したのか、また双方の意思の合致があったかどうか確認できず取引後に紛争が生じた場合、解決がより一層困難になると思われます。また、不動産の取引が、諾成契約ということを考えればそれでも良いのかもしれませんが、決済時点まで、口約束した事項について証拠となるものが無い為、破棄されても破棄された側は、対抗することができません。従って、予定契約自体が不安定で双方いつでも破棄が可能になり、損害を被った方が泣き寝入りとなる可能性が高くなると思います。それを考えると、限りなく契約が困難と考えられます。できれば、印紙税は、取得、譲渡の為の必要経費と考えて頂ければと思います。                         令和2年1月31日

                                      

(課税文書)

 課税文書に該当するかどうかは、その文書に記載されている内容に基づいて判断することとなりますが、当事者の約束や慣習により文書の名称や文言は種々の意味に用いられています。そのため、その文書の内容判断に当たっては、その名称、呼称や記載されている文言により形式的に行うのではなく、その文書に記載されている文言、符号等の実質的な意味を汲み取って行う必要があります。

 例えば、文書に取引金額そのものの記載はないが、文書に記載されている単価、数量、記号等により、当事者間において取引金額が計算できる場合は、それを記載金額とし、また、売掛金の請求書に「済」や「了」と表示してあり、その「済」や「了」の表示が売掛金を領収したことの当事者間の了解事項であれば、その文書は、売上代金の受領書(第17号の1文書)に該当することになります。           (国税庁のホームページから)

個人家主の自主管理は、どこまで可能か。

 先日、ご来店された賃貸物件の家主様から相談された話で、空室と賃借人の迷惑行為に困まっておられるとのことでした。現在、自主管理とのことなので、当社にかかわらず管理業者にお任かせされることを、お勧めしました。戸数が少ないので、自主管理しますとのことでした。ということで今回は、自主管理がどこまで可能か検討してみたいと思います。

 現在、ほとんどの賃貸物件は管理業者が入っておりますが現在のような管理業者が、本格的に「業」として行うようになったのは、私がサラリーマンをしておりました30年前頃からだろうと思います。その頃は、宅建業者が無償管理するか、または貸主が独自にするのが一般的でした。その様な状況なので自主管理の物件で、管理能力の低い家主様の物件を紹介する時は、トラブルが多く苦労が絶えませんでした。ちなみに、宅建業法上の仲介は契約の成立、物件引渡しまででそれ以降の賃貸借契約中のことは、基本的には貸主・借主で解決すべきものと考えられます。この辺が、30年前は賃借人、賃貸人、仲介業者、管理業者が曖昧だった気がします。有償管理が広まったことで、管理業者の責任が明確になり、賃貸仲介業者がやり易くなったのではないかと思います。

 最近は、建設会社が建築受注のため、サブリースを強調し系列の管理会社に受託させることが多いようですが、あくまで建築受注が目的のようですから、自主管理を希望されれば、対応してくれると思います。また、既存建物であればリノベーションをするとか、流行の間取りに変更するとかで十分だと思います。新築であれば、建ってから10年ぐらいまでは入退去時の原状回復修繕ぐらいで、あまりすることはありません。建物のハード面ということで考えた場合、ずれにしても費用対効果を考えた上で、費用をかけることにより自主管理は対応可能だと思われます。

 一番難しい点は、入居者への対応ではないかと思います。申込から退去まで、家主様が、自己責任で対応し管理できるかが問題です。これが可能であれば、自主管理も結構だと思いますが、現在の賃借人の傾向は権利意識が強い方が多く、従来の信頼関係での貸家業は難しくなっております。また、民法の大幅な改正が来年4月1日以降実施されるようでその対応も不可欠ですし、何かと法律が絡むことが多くコンプライアンスの順守は必須です。賃借人側からは、仲介のみの紹介だと不安を申される方も多く、場合によっては、借主側からのリロケーションサービスを行う管理業者に委託される賃借人もおられます。賃貸管理業務が、複雑化・高度化しつつある昨今一個人のオーナーの自主管理には、限界があると思われます。

                                                                                            令和元年12月31日

相続税対策は、まずは納税資金の確保から。

 家主様の多くは、金融機関からの借入による資産の評価減を狙った相続税対策をされておられますが、実際相続が発生した場合、予定通り相続税対策になっているのか疑問を感じることがあります。

 何棟も賃貸物件を保有されておられた家主様の相続人の方からお聞きした話の多くは、「もう少し、生きてほしかった。仕方ないので、延納の手続きを取りました。その間に一部を売却します」とか、「物納したいので、立退きしてほしい。」といった話がありました。これらの事例は、借入による相続税対策が不十分であったと言えるのかもしれませんが、まずは、納税資金の確保を考える必要があったのではないかと思います。もう一点考える必要があることは、投資した賃貸住宅の採算がどうだったかという点です。多少でも手残りがあれば、相続税の資金の一部にすることができたでしょうが、手残りが無ければ評価減にはなっても相続税の原資が確保できないということもあります。採算を考えずに、借入による評価減のみを重視しての相続税対策は、危険です。

 私が、考える相続税対策はまずは納税資金の確保の為、不動産の一部を売却して何時相続が発生しても支払えるよう準備しておくことが重要ではないかと思います。資産が一つしかなく且つ高評価であるならば、一旦売却して納税資金を確保した上で残った残金で収益性の高い優良物件を購入されてはどうでしょうか。先祖伝来の土地・建物を売却するのは、勇気がいると思いますが、相続が発生して仕方なく売却するぐらいなら早めに対応したほうが良いのではないでしょうか。もちろん不動産の売却だけではなく、貯金、保険、贈与等方法は色々な方法を専門家に相談され、組み合わせても良いと思います。

 最近、ある経営者が「企業価値の物差しは、フリーキャッシュフローである。」と、言っておりました。家計においても相続税対策は、フリーキャシュフローの確保することが重要ではないかと感じております。

                                           令和元年11月30日

登記所で申請書には、地番を記入

今回は、法務局(登記所)において土地・建物を調査する際、思うことがあり皆様の参考にして頂きたく今日のコラムを、掲載させて頂きます。土地・建物の要約書・登記事項証明書等を請求する際、今も昔も変わらぬ光景のひとつに申請書を提出したところ、事務の方から地番を調べて下さいと申請書を返される方をお見受けします。これは記載した内容が、日常使用している「住所」を記載された結果、登記簿上の所在・地番と一致しないため登記簿上の「地番」を調べるように求められ返されたということです。何で出ないのか、疑問に感じられる方も多いのではないかと思いますので、解説してみたいと思います。

まず初めに「住所」とは何かについて、検討してみたいと思います。「住所」を、辞書を引くと「住んでいる場所」とあります。私たちが「住所」を聞かれて回答したり、本人確認書類を求めたりされた際に提出するのは、一般的に住民票です。ということで住所とは、住民基本台帳上の「住所」を前提に説明させて頂きます。では、その「住所」を市町村がどのようにして決めているかですが、まずは登記所により土地に付けられた番号「地番」を住所としているようです。この地域にお住まいの方は、住所を記載しても地番と同じなので要約書・登記事項証明書を取ることができます。地番を住所とするやり方とは別に「住居表示」と言う市町村が独自に建物に番号を付ける制度があります。登記所の建物の登記である「家屋番号」とは全く別です。同業者の方含め多くの方が、「住居表示」と、「住所」を同義語で使われますが、確かに住居表示実施地区については「住所」で正しいのですが、地番を住所としている住居表示未実施地域については、「住居表示」とういう用語を使用するのは適当ではない気がします。冒頭の事案は、住居表示実施地区にお住まいの方が、申請書に住居表示(住所)を記載されたため返されたと思われます。よって、申請書には、あくまで「地番」を調べて記載する必要があります。お住まいの住所が、「地番」なのか「住居表示」なのか調べるには住民票の「住所」を一字一句よく読めば推定できます。

住居表示には、「街区方式」と、「道路方式」2通りありますが、日本においては、ほとんどが「街区方式」です。世界に目を向けるとアメリカは、「道路方式」が多いようです。「街区方式」の特徴は、道路等を境にして街区を設定されます。その街区に番号「番」が付けられています。次に建物に番号「号」が付けられます。街区と建物番号の例を上げると、末尾が、「〇番〇号」といった形です。それに対して、未実施地区につては、登記所の「地番」なので「住所」は、末尾が「〇番地」となります。土地に枝番があれば、番号で終わったり、マンションであれば末尾にマンション名を入ったりしますが、あくまで地番を表したものです。このような点に気をつけて住民票を、一度ご確認下さい。登記所に行かれる際は、権利書又は、登記識別情報等で地番・家屋番号を調べておくと良いと思われます。

現在、福岡市およその周辺地区は、ほとんど住居表示を実施してきており住居表示を実施してない地域は、当社がある春日市ぐらいで少数の地域になっています。政令指定都市で実施していないのは、京都府ということを聞いたことがあります。

住居表示は、意外と奥が深く機会をみて関連のコラムを、掲載したいと思います。

令和元年10月31日

 

引用 デイリーコンサイス国語辞典 三省堂

消費税がいよいよ10%に増税

先週は、台風17号の影響で看板の飛散、フェンスの倒壊等の対応に追われました。18号が17号と同じようなコースで、向かってきており気がかりです。

さて、明日の10月1日からは、消費税がいよいよ10%に増税されます。課税事業者の建物・事業用賃貸物件によっては消費税の振分けを考える必要があり事務処理が煩雑になりそうです。また、2023年(令和5年)10月1日からは、インボイス制度も始まるようで、この制度を簡単に言ってしまうと現時点で免税事業者でも、税務署長に申請し適格請求書発行事業者の登録を受け課税事業者になることによりその取引先が、転換した後の事業者に支払った消費税を、申告の時に消費税の控除の対象に計上し、消費税を納税する制度ということのようです。免税事業者に支払った消費税相当額は消費税控除の対称にできない為、取引先が課税登録事業者になることを希望した場合、免税事業者はどういう対応をするのか想定する必要がありそうです。この制度は、免税事業者から消費税を徴収する仕組みのように思われ、今後の免税事業者がどの程度課税事業者に転換していくのか推移を見守りたいと思います。我々中小企業は、何か見えない力によって、追い込まれて行くような感覚を覚えるのは私だけでしょうか。

 

令和元年9月30日