不動産情報コラム

個人家主の自主管理は、どこまで可能か。

 先日、ご来店された賃貸物件の家主様から相談された話で、空室と賃借人の迷惑行為に困まっておられるとのことでした。現在、自主管理とのことなので、当社にかかわらず管理業者にお任かせされることを、お勧めしました。戸数が少ないので、自主管理しますとのことでした。ということで今回は、自主管理がどこまで可能か検討してみたいと思います。

 現在、ほとんどの賃貸物件は管理業者が入っておりますが現在のような管理業者が、本格的に「業」として行うようになったのは、私がサラリーマンをしておりました30年前頃からだろうと思います。その頃は、宅建業者が無償管理するか、または貸主が独自にするのが一般的でした。その様な状況なので自主管理の物件で、管理能力の低い家主様の物件を紹介する時は、トラブルが多く苦労が絶えませんでした。ちなみに、宅建業法上の仲介は契約の成立、物件引渡しまででそれ以降の賃貸借契約中のことは、基本的には貸主・借主で解決すべきものと考えられます。この辺が、30年前は賃借人、賃貸人、仲介業者、管理業者が曖昧だった気がします。有償管理が広まったことで、管理業者の責任が明確になり、賃貸仲介業者がやり易くなったのではないかと思います。

 最近は、建設会社が建築受注のため、サブリースを強調し系列の管理会社に受託させることが多いようですが、あくまで建築受注が目的のようですから、自主管理を希望されれば、対応してくれると思います。また、既存建物であればリノベーションをするとか、流行の間取りに変更するとかで十分だと思います。新築であれば、建ってから10年ぐらいまでは入退去時の原状回復修繕ぐらいで、あまりすることはありません。建物のハード面ということで考えた場合、ずれにしても費用対効果を考えた上で、費用をかけることにより自主管理は対応可能だと思われます。

 一番難しい点は、入居者への対応ではないかと思います。申込から退去まで、家主様が、自己責任で対応し管理できるかが問題です。これが可能であれば、自主管理も結構だと思いますが、現在の賃借人の傾向は権利意識が強い方が多く、従来の信頼関係での貸家業は難しくなっております。また、民法の大幅な改正が来年4月1日以降実施されるようでその対応も不可欠ですし、何かと法律が絡むことが多くコンプライアンスの順守は必須です。賃借人側からは、仲介のみの紹介だと不安を申される方も多く、場合によっては、借主側からのリロケーションサービスを行う管理業者に委託される賃借人もおられます。賃貸管理業務が、複雑化・高度化しつつある昨今一個人のオーナーの自主管理には、限界があると思われます。

                                                                                            令和元年12月31日

相続税対策は、まずは納税資金の確保から。

 家主様の多くは、金融機関からの借入による資産の評価減を狙った相続税対策をされておられますが、実際相続が発生した場合、予定通り相続税対策になっているのか疑問を感じることがあります。

 何棟も賃貸物件を保有されておられた家主様の相続人の方からお聞きした話の多くは、「もう少し、生きてほしかった。仕方ないので、延納の手続きを取りました。その間に一部を売却します」とか、「物納したいので、立退きしてほしい。」といった話がありました。これらの事例は、借入による相続税対策が不十分であったと言えるのかもしれませんが、まずは、納税資金の確保を考える必要があったのではないかと思います。もう一点考える必要があることは、投資した賃貸住宅の採算がどうだったかという点です。多少でも手残りがあれば、相続税の資金の一部にすることができたでしょうが、手残りが無ければ評価減にはなっても相続税の原資が確保できないということもあります。採算を考えずに、借入による評価減のみを重視しての相続税対策は、危険です。

 私が、考える相続税対策はまずは納税資金の確保の為、不動産の一部を売却して何時相続が発生しても支払えるよう準備しておくことが重要ではないかと思います。資産が一つしかなく且つ高評価であるならば、一旦売却して納税資金を確保した上で残った残金で収益性の高い優良物件を購入されてはどうでしょうか。先祖伝来の土地・建物を売却するのは、勇気がいると思いますが、相続が発生して仕方なく売却するぐらいなら早めに対応したほうが良いのではないでしょうか。もちろん不動産の売却だけではなく、貯金、保険、贈与等方法は色々な方法を専門家に相談され、組み合わせても良いと思います。

 最近、ある経営者が「企業価値の物差しは、フリーキャッシュフローである。」と、言っておりました。家計においても相続税対策は、フリーキャシュフローの確保することが重要ではないかと感じております。

                                           令和元年11月30日

登記所で申請書には、地番を記入

今回は、法務局(登記所)において土地・建物を調査する際、思うことがあり皆様の参考にして頂きたく今日のコラムを、掲載させて頂きます。土地・建物の要約書・登記事項証明書等を請求する際、今も昔も変わらぬ光景のひとつに申請書を提出したところ、事務の方から地番を調べて下さいと申請書を返される方をお見受けします。これは記載した内容が、日常使用している「住所」を記載された結果、登記簿上の所在・地番と一致しないため登記簿上の「地番」を調べるように求められ返されたということです。何で出ないのか、疑問に感じられる方も多いのではないかと思いますので、解説してみたいと思います。

まず初めに「住所」とは何かについて、検討してみたいと思います。「住所」を、辞書を引くと「住んでいる場所」とあります。私たちが「住所」を聞かれて回答したり、本人確認書類を求めたりされた際に提出するのは、一般的に住民票です。ということで住所とは、住民基本台帳上の「住所」を前提に説明させて頂きます。では、その「住所」を市町村がどのようにして決めているかですが、まずは登記所により土地に付けられた番号「地番」を住所としているようです。この地域にお住まいの方は、住所を記載しても地番と同じなので要約書・登記事項証明書を取ることができます。地番を住所とするやり方とは別に「住居表示」と言う市町村が独自に建物に番号を付ける制度があります。登記所の建物の登記である「家屋番号」とは全く別です。同業者の方含め多くの方が、「住居表示」と、「住所」を同義語で使われますが、確かに住居表示実施地区については「住所」で正しいのですが、地番を住所としている住居表示未実施地域については、「住居表示」とういう用語を使用するのは適当ではない気がします。冒頭の事案は、住居表示実施地区にお住まいの方が、申請書に住居表示(住所)を記載されたため返されたと思われます。よって、申請書には、あくまで「地番」を調べて記載する必要があります。お住まいの住所が、「地番」なのか「住居表示」なのか調べるには住民票の「住所」を一字一句よく読めば推定できます。

住居表示には、「街区方式」と、「道路方式」2通りありますが、日本においては、ほとんどが「街区方式」です。世界に目を向けるとアメリカは、「道路方式」が多いようです。「街区方式」の特徴は、道路等を境にして街区を設定されます。その街区に番号「番」が付けられています。次に建物に番号「号」が付けられます。街区と建物番号の例を上げると、末尾が、「〇番〇号」といった形です。それに対して、未実施地区につては、登記所の「地番」なので「住所」は、末尾が「〇番地」となります。土地に枝番があれば、番号で終わったり、マンションであれば末尾にマンション名を入ったりしますが、あくまで地番を表したものです。このような点に気をつけて住民票を、一度ご確認下さい。登記所に行かれる際は、権利書又は、登記識別情報等で地番・家屋番号を調べておくと良いと思われます。

現在、福岡市およその周辺地区は、ほとんど住居表示を実施してきており住居表示を実施してない地域は、当社がある春日市ぐらいで少数の地域になっています。政令指定都市で実施していないのは、京都府ということを聞いたことがあります。

住居表示は、意外と奥が深く機会をみて関連のコラムを、掲載したいと思います。

令和元年10月31日

 

引用 デイリーコンサイス国語辞典 三省堂

消費税がいよいよ10%に増税

先週は、台風17号の影響で看板の飛散、フェンスの倒壊等の対応に追われました。18号が17号と同じようなコースで、向かってきており気がかりです。

さて、明日の10月1日からは、消費税がいよいよ10%に増税されます。課税事業者の建物・事業用賃貸物件によっては消費税の振分けを考える必要があり事務処理が煩雑になりそうです。また、2023年(令和5年)10月1日からは、インボイス制度も始まるようで、この制度を簡単に言ってしまうと現時点で免税事業者でも、税務署長に申請し適格請求書発行事業者の登録を受け課税事業者になることによりその取引先が、転換した後の事業者に支払った消費税を、申告の時に消費税の控除の対象に計上し、消費税を納税する制度ということのようです。免税事業者に支払った消費税相当額は消費税控除の対称にできない為、取引先が課税登録事業者になることを希望した場合、免税事業者はどういう対応をするのか想定する必要がありそうです。この制度は、免税事業者から消費税を徴収する仕組みのように思われ、今後の免税事業者がどの程度課税事業者に転換していくのか推移を見守りたいと思います。我々中小企業は、何か見えない力によって、追い込まれて行くような感覚を覚えるのは私だけでしょうか。

 

令和元年9月30日