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個人家主の自主管理は、どこまで可能か。

 先日、ご来店された賃貸物件の家主様から相談された話で、空室と賃借人の迷惑行為に困まっておられるとのことでした。現在、自主管理とのことなので、当社にかかわらず管理業者にお任かせされることを、お勧めしました。戸数が少ないので、自主管理しますとのことでした。ということで今回は、自主管理がどこまで可能か検討してみたいと思います。

 現在、ほとんどの賃貸物件は管理業者が入っておりますが現在のような管理業者が、本格的に「業」として行うようになったのは、私がサラリーマンをしておりました30年前頃からだろうと思います。その頃は、宅建業者が無償管理するか、または貸主が独自にするのが一般的でした。その様な状況なので自主管理の物件で、管理能力の低い家主様の物件を紹介する時は、トラブルが多く苦労が絶えませんでした。ちなみに、宅建業法上の仲介は契約の成立、物件引渡しまででそれ以降の賃貸借契約中のことは、基本的には貸主・借主で解決すべきものと考えられます。この辺が、30年前は賃借人、賃貸人、仲介業者、管理業者が曖昧だった気がします。有償管理が広まったことで、管理業者の責任が明確になり、賃貸仲介業者がやり易くなったのではないかと思います。

 最近は、建設会社が建築受注のため、サブリースを強調し系列の管理会社に受託させることが多いようですが、あくまで建築受注が目的のようですから、自主管理を希望されれば、対応してくれると思います。また、既存建物であればリノベーションをするとか、流行の間取りに変更するとかで十分だと思います。新築であれば、建ってから10年ぐらいまでは入退去時の原状回復修繕ぐらいで、あまりすることはありません。建物のハード面ということで考えた場合、ずれにしても費用対効果を考えた上で、費用をかけることにより自主管理は対応可能だと思われます。

 一番難しい点は、入居者への対応ではないかと思います。申込から退去まで、家主様が、自己責任で対応し管理できるかが問題です。これが可能であれば、自主管理も結構だと思いますが、現在の賃借人の傾向は権利意識が強い方が多く、従来の信頼関係での貸家業は難しくなっております。また、民法の大幅な改正が来年4月1日以降実施されるようでその対応も不可欠ですし、何かと法律が絡むことが多くコンプライアンスの順守は必須です。賃借人側からは、仲介のみの紹介だと不安を申される方も多く、場合によっては、借主側からのリロケーションサービスを行う管理業者に委託される賃借人もおられます。賃貸管理業務が、複雑化・高度化しつつある昨今一個人のオーナーの自主管理には、限界があると思われます。

                                                                                            令和元年12月31日

 

 

 

 

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